Verbale di assemblea condominiale deserta: come si scrive

Sei arrivato in sala, hai aspettato oltre l'orario di convocazione, e i condòmini presenti non bastano nemmeno a costituire la seduta. L'assemblea è andata deserta — ma il verbale assemblea deserta non è facoltativo: è quel documento che fra tre settimane, quando la seconda convocazione delibererà con il quorum ridotto, dimostrerà che la prima non ha funzionato per davvero.

Cos'è un'assemblea deserta e quando si verifica

Un'assemblea va deserta quando, all'ora e nel luogo indicati nell'avviso di convocazione, i condòmini presenti (di persona o per delega) non raggiungono il quorum costitutivo richiesto. In prima convocazione l'art. 1136 c.c. chiede la presenza di almeno due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio: una soglia che in pratica quasi nessuna assemblea ordinaria raggiunge, soprattutto in stabili con molte unità e proprietari poco presenti.

Non è necessario che non si presenti nessuno: basta che i presenti non coprano i millesimi minimi. Capita spesso che tre o quattro condòmini si affaccino, l'amministratore verifichi i millesimi rappresentati, e constati che siamo sotto soglia. Anche in quel caso l'assemblea è deserta a tutti gli effetti — semplicemente non si è mai costituita.

Perché il verbale va redatto anche in assenza di deliberazioni

Qui si annida l'errore più comune: pensare che, non essendoci nulla da deliberare, non ci sia nulla da verbalizzare. La giurisprudenza prevalente dice il contrario — anche una riunione senza decisioni richiede un verbale, perché è quel documento a certificare quando e con quale esito si è tentata la prima convocazione. Senza quella traccia, chi contesta una delibera presa poi in seconda convocazione può sostenere che la riduzione del quorum non era giustificata, perché non risulta provato che la prima convocazione sia davvero andata deserta.

In pratica: il verbale di diserzione non serve a "salvare la serata", serve a blindare la delibera che verrà. Per la struttura completa di un verbale che invece registra le delibere vere — con l'ordine del giorno punto per punto — la guida come scrivere il verbale di assemblea condominiale resta il riferimento da tenere a portata di mano.

La prima convocazione infruttuosa e la validità della seconda (art. 1136 c.c.)

L'art. 1136 c.c. distingue nettamente i due momenti. In prima convocazione, per costituire validamente l'assemblea, servono la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno due terzi del valore dell'edificio. In seconda convocazione — che si tiene in un giorno successivo alla prima, non oltre dieci giorni da questa — bastano un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio per costituire validamente l'assemblea, con delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Il punto che riguarda direttamente il verbale di diserzione è questo: perché l'assemblea di seconda convocazione possa legittimamente applicare il quorum ridotto, deve risultare — nel proprio verbale — che la prima convocazione non si è costituita. Non basta che l'amministratore lo ricordi a voce in apertura di seduta: deve essere scritto. Se manca questo passaggio, chi impugna la delibera può sostenere che non è provato che si trattasse davvero di una seconda convocazione, e la delibera rischia l'annullamento anche su iniziativa di un solo condomino dissenziente.

Per i numeri esatti di ogni tipo di delibera (ordinaria, innovazioni, opere) la guida quorum assemblea condominio: prima e seconda convocazione raccoglie le soglie punto per punto.

Cosa deve contenere il verbale di diserzione

È un documento breve, ma con alcuni elementi che non possono mancare. Ecco una bozza minima da adattare:

Alcuni dettagli pratici da non saltare:

• Elenco dei presenti, anche se pochi: nome e millesimi rappresentati, utile in caso di contestazioni successive.
• Orario di attesa rispettato: se il regolamento o la prassi del condominio prevedono un'attesa (spesso 30 minuti), va indicato che è stata rispettata prima di dichiarare la diserzione.
• Riferimento alla seconda convocazione già fissata, se l'avviso la prevedeva contestualmente (prassi molto diffusa per evitare un secondo giro di convocazioni).
• Conservazione nel registro dei verbali: va allegato al registro come qualunque altro verbale, non lasciato in una mail o in un file sciolto.

Se nell'avviso di convocazione la seconda seduta non era già fissata, l'amministratore deve convocarla separatamente, rispettando comunque i termini minimi di preavviso — la diserzione della prima non esonera dal rifare una convocazione in regola.

Assemblee ripetutamente deserte: cosa può fare l'amministratore

Quando anche la seconda convocazione rischia di andare deserta — capita più spesso di quanto si pensi in condomini con molti proprietari assenti o disinteressati — qualche mossa concreta prima di arrendersi:

• Sollecitare le deleghe nei giorni precedenti, chiarendo ai condòmini assenti i limiti di quante ne può portare ciascuno (la guida deleghe in assemblea condominiale: quante se ne possono avere spiega i tetti previsti dal regolamento e dalla legge).
• Verificare l'orario e il giorno: un'assemblea fissata di sabato mattina o in un orario scomodo per lavoratori pendolari raccoglie sistematicamente meno presenze.
• Valutare la videoconferenza, se il regolamento condominiale la consente, per i condòmini che vivono lontano dall'immobile: la guida assemblea di condominio in videoconferenza: regole e verbale chiarisce cosa serve per farla valere ai fini del quorum.
• Documentare comunque ogni tentativo: una serie di verbali di diserzione, conservati in ordine, è anche la prova che l'amministratore ha convocato regolarmente e non ha responsabilità nella paralisi decisionale dell'ente.

Se il condominio delibera regolarmente ma poi qualcuno contesta la validità di quanto approvato, la questione si sposta sui termini e i motivi di ricorso: la guida impugnazione delibera condominiale: termini e come evitarla copre proprio quello scenario.

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