Deleghe in assemblea condominiale: quante se ne possono avere
Quante deleghe in assemblea condominiale può portare un solo condomino? Sopra i venti condòmini la risposta è un numero preciso, sotto i venti non c’è limite di legge. Chi verbalizza deve saperlo prima che il presidente apra la seduta, non a delibera già approvata.
La delega scritta: forma e contenuto (art. 67 disp. att. c.c.)
L’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile dice che ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Niente di più formale di un foglio firmato: la legge non impone un modulo standard, ma la delega deve indicare con chiarezza chi delega, chi è il delegato e per quale assemblea vale (data e ordine del giorno, se la delega è limitata a una singola seduta).
Una delega verbale, per quanto detta davanti a testimoni, non vale: chi verbalizza deve poterla vedere e conservarla agli atti insieme al foglio presenze. Se la delega manca o è generica al punto da non permettere di capire chi ha votato per conto di chi, meglio segnalarlo nel verbale come riserva, non lasciarlo sottinteso.
Esempio pronto da adattare
«Il/la sottoscritto/a [nome cognome], condomino dell’unità immobiliare int. [numero], delega il/la sig./sig.ra [nome cognome del delegato], condomino/non condomino, a rappresentarlo/a e a votare in sua vece nell’assemblea condominiale del [data], con qualsiasi ordine del giorno. Data e firma.»
Il limite di deleghe nei condomìni con più di venti partecipanti
Qui arriva il numero che conta davvero. L’art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che, se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e un quinto del valore proporzionale dell’edificio. Sotto quella soglia — venti condòmini o meno — la legge non pone alcun tetto: un delegato può, in teoria, cumulare tutte le deleghe che gli vengono affidate, a meno che il regolamento condominiale contrattuale non preveda un limite più stretto (cosa rara ma non impossibile, ed è la prima cosa da controllare se il condominio ne ha uno).
| Condòmini nell’edificio | Limite di deleghe per un delegato |
|---|---|
| 20 o meno | Nessun limite di legge (salvo regolamento contrattuale più restrittivo) |
| Più di 20 | Non più di 1/5 dei condòmini e non più di 1/5 dei millesimi totali |
Il doppio criterio: un quinto dei condòmini e del valore
Il limite non è uno, sono due, e vanno rispettati entrambi insieme. Un delegato in un condominio sopra i venti condòmini non può superare né il quinto delle teste né il quinto dei millesimi.
Esempio con numeri
Condominio con 30 condòmini e 1.000 millesimi totali. Un quinto delle teste = 6 condòmini. Un quinto dei millesimi = 200. Un delegato può quindi rappresentare al massimo 6 condòmini, a patto che la somma dei loro millesimi non superi 200. Se i primi 6 deleganti valgono già 210 millesimi, il delegato ha superato il limite pur restando sotto le 6 persone: deve rifiutare l’ultima delega oltre soglia, oppure chi verbalizza deve segnalarla come eccedente e non computarla ai fini del voto.
Un dettaglio che sfugge spesso: nel calcolo del quinto non si conta la quota millesimale del delegato stesso, solo quella dei deleganti. Chi verbalizza deve tenere un conteggio separato per ogni delegato che porta più di una delega, non fidarsi a occhio del numero di fogli consegnati in segreteria.
Perché l’amministratore non può mai ricevere deleghe
L’art. 67 disp. att. c.c. chiude la porta anche a un’altra tentazione, frequente soprattutto quando pochi condòmini partecipano di persona: all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea del condominio che amministra. Il divieto è assoluto, non ha eccezioni legate al numero di condòmini né deroghe di regolamento. La ratio è evitare che chi gestisce l’assemblea (convoca, verbalizza indirettamente tramite il segretario, esegue le delibere) sia anche chi vota al posto dei condòmini assenti, con un evidente conflitto di ruoli.
Se un condomino porta la delega all’amministratore, il presidente la respinge in apertura di seduta: non va accettata «per buon senso» nemmeno se il condomino insiste perché non ha altre soluzioni.
Deleghe oltre il limite: la delibera è annullabile
Cosa succede in pratica se il limite viene superato e nessuno se ne accorge in aula? Il voto espresso in eccesso rispetto al quinto consentito non va computato ai fini del quorum costitutivo né della maggioranza deliberativa. Se, tolto quel voto in eccesso, la delibera non raggiunge comunque i quorum richiesti, la delibera è annullabile: il condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnarla davanti al giudice entro il termine perentorio di trenta giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c. (termine che decorre dalla delibera per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione per gli assenti).
In pratica, un errore sulle deleghe scoperto tre mesi dopo può costare l’intera delibera su un lavoro straordinario già appaltato. Per questo vale la pena leggere anche la nostra guida su impugnazione delibera condominiale: termini e come evitarla, che spiega cosa succede dopo i trenta giorni e come ridurre il rischio a monte.
Come annotare correttamente le deleghe nel verbale
Il verbale deve rendere tracciabile, punto per punto, chi ha votato di persona e chi tramite delega, con il nome del delegante e quello del delegato accanto ai millesimi. Non basta scrivere «presenti 18 condòmini di cui 4 per delega»: se un domani la delibera viene impugnata, serve poter ricostruire in un minuto chi rappresentava chi e con quali millesimi.
Sequenza operativa in apertura di seduta
1. Il presidente raccoglie tutte le deleghe scritte prima di dichiarare valida la costituzione dell’assemblea.
2. Chi verbalizza (o l’amministratore) verifica, per ogni delegato con più di una delega, se il condominio supera venti condòmini: in tal caso somma teste e millesimi rappresentati.
3. Le deleghe eccedenti il limite vengono segnalate a verbale come non computate, con il nome del delegante escluso.
4. Nel corpo del verbale, ogni voto nominativo riporta se espresso di persona o «per delega di [nome]», con i millesimi accanto.
Questo livello di dettaglio è esattamente quello che rende un verbale difficile da impugnare per vizi di forma. Se vuoi il quadro completo su come strutturare l’intero documento, la guida come scrivere il verbale di assemblea condominiale copre passo per passo tutte le sezioni, dalle presenze alla chiusura. E se il dubbio è invece sul livello di dettaglio dei voti, la nostra guida su verbale senza voti nominativi e millesimi spiega perché la sola dicitura «approvato a maggioranza» non basta.
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Entra in lista d’attesaDomande frequenti
Quante deleghe può avere un condomino in assemblea?
Dipende dal numero di condòmini dell’edificio. Se sono più di venti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e un quinto del valore millesimale dell’edificio (art. 67 disp. att. c.c.). Se sono venti o meno, la legge non pone alcun limite numerico.
Nei condomìni con meno di venti condòmini c’è un limite alle deleghe?
No. L’art. 67 disp. att. c.c. fissa il limite di un quinto solo per gli edifici con più di venti condòmini. Sotto quella soglia un delegato può cumulare, in teoria, tutte le deleghe che gli vengono conferite, salvo un regolamento condominiale contrattuale che preveda limiti più stringenti.
Si può conferire la delega all’amministratore?
No. L’art. 67 disp. att. c.c. vieta espressamente che all’amministratore vengano conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea del condominio che amministra.
Cosa succede se si supera il numero massimo di deleghe?
Il voto espresso oltre il limite consentito non va computato ai fini del quorum e della maggioranza. Se, tolto il voto in eccesso, la delibera non raggiunge comunque la maggioranza richiesta, la delibera è annullabile e può essere impugnata davanti al giudice entro trenta giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c.
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