Quorum assemblea condominio: prima e seconda convocazione

Il quorum assemblea condominio è la prima cosa da controllare quando apri la seduta e l'ultima da ricontrollare prima di dichiarare approvata una delibera. Sbagliarlo non è un dettaglio formale: è il motivo più comune per cui un condomino impugna il verbale e lo vince. Qui trovi le soglie esatte dell'art. 1136 c.c., con i millesimi già calcolati.

Cosa sono il quorum costitutivo e il quorum deliberativo

Sono due controlli diversi, fatti in due momenti diversi, e confonderli è l'errore più frequente. Il quorum costitutivo risponde a una domanda sola: l'assemblea può aprirsi, sì o no? Si verifica una volta, all'inizio della seduta, contando chi è presente in aula o per delega e sommando i suoi millesimi.

Il quorum deliberativo risponde a un'altra domanda, e va rifatto ad ogni singola votazione: questa specifica delibera è approvata? Si calcola sui millesimi di chi è ancora presente al momento del voto — non su quelli iniziali — perché in una serata lunga qualcuno se ne va prima della fine, e da quel momento la base di calcolo si restringe.

Per questo un'assemblea regolarmente costituita alle 21:00 può non riuscire più a deliberare alle 23:30, se nel frattempo hanno lasciato la sala condomini che rappresentavano una quota di millesimi decisiva. Chi verbalizza deve annotare gli orari di uscita proprio per poter giustificare, punto per punto, quale fosse la base di calcolo di ogni votazione: è uno dei motivi per cui i voti vanno riportati in forma nominativa con i millesimi e non con un generico "approvato a maggioranza".

Quorum in prima convocazione (art. 1136, commi 1 e 2 c.c.)

Il comma 1 dell'art. 1136 c.c. fissa il quorum costitutivo della prima convocazione: l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio (666,67 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio (la metà più uno dei condomini, non dei millesimi).

Sono due soglie che vanno verificate entrambe, e spesso divergono: in un condominio con molte piccole unità e una sola proprietà di grandi dimensioni, si può raggiungere facilmente la soglia in millesimi con pochissime teste presenti, ma restare sotto la maggioranza dei partecipanti. Il conteggio dei partecipanti include anche chi vota per delega, entro i limiti fissati dall'art. 67 disp. att. c.c. — se hai dubbi su quante deleghe può portare una persona sola, li trovi chiariti nella guida sui limiti alle deleghe in assemblea.

Una volta aperta validamente la seduta, il comma 2 fissa il quorum deliberativo: ogni delibera è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (non dei millesimi totali del palazzo) e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

Esempio pratico. Condominio con 10 unità, edificio diviso in 1000 millesimi. In aula sono presenti 7 condomini che rappresentano 720 millesimi: il quorum costitutivo c'è (oltre 666,67 millesimi e oltre la metà dei 10 partecipanti). Si vota il rifacimento del cortile: favorevoli 4 condomini per 410 millesimi, contrari 2 per 200, astenuto 1 per 110. La delibera è approvata: 410 millesimi superano la metà dei 720 presenti (360) e superano anche la soglia dei 500 millesimi sull'intero edificio richiesta dal comma 2.

Quorum in seconda convocazione (art. 1136, comma 3 c.c.)

Se in prima convocazione manca il numero legale, l'assemblea si tiene in seconda convocazione in un giorno diverso dal primo — mai nello stesso giorno solare, come impone l'art. 66 disp. att. c.c. dopo la riforma del 2012 — e comunque non oltre dieci giorni dalla prima. La vecchia prassi della seconda convocazione "mezz'ora dopo" non è più legittima: una delibera presa in una seduta tenuta lo stesso giorno della prima è impugnabile. Le soglie si abbassano, ma restano due, esattamente come in prima convocazione.

Il quorum costitutivo scende a condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (333,33 millesimi) e un terzo dei partecipanti al condominio. Il quorum deliberativo richiede l'approvazione della maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Esempio pratico. Stesso condominio di prima, 1000 millesimi totali. In prima convocazione si presentano solo 3 condomini per 280 millesimi: sotto soglia, l'assemblea non si costituisce e si rinvia. In seconda convocazione arrivano 5 condomini per 400 millesimi: qui il quorum costitutivo c'è (sopra 333,33 millesimi e sopra un terzo dei partecipanti). Si vota la sostituzione del portone: 3 condomini per 250 millesimi a favore, 2 per 150 contrari. Delibera approvata: 250 millesimi sono maggioranza dei 400 presenti e superano comunque la soglia di 333,33 millesimi richiesta sull'intero edificio.

Le maggioranze speciali per delibere qualificate (commi 4 e 5)

Non tutte le delibere seguono il quorum "ordinario" appena visto. L'art. 1136 c.c. individua due gruppi di materie con soglie più alte, che restano identiche sia in prima sia in seconda convocazione — la seconda convocazione non le alleggerisce.

Il comma 4 richiede sempre la maggioranza già vista al comma 2 (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio) per: nomina e revoca dell'amministratore, liti attive e passive che eccedono le attribuzioni ordinarie dell'amministratore, lavori di ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità. Sono le delibere in cui, anche in seconda convocazione, non vale la soglia ridotta a un terzo: si torna alla soglia più alta.

Il comma 5 alza ulteriormente l'asticella per le innovazioni dell'art. 1120, primo comma — le opere dirette a migliorare, a rendere più comodo l'uso o ad aumentare il rendimento delle parti comuni: qui serve la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio (666,67 millesimi). È la soglia più alta prevista per il quorum deliberativo.

Attenzione a una distinzione che in assemblea si sbaglia spesso: le innovazioni "agevolate" di interesse sociale elencate al secondo comma dell'art. 1120 — eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento dei consumi energetici, impianti da fonti rinnovabili, opere per la sicurezza e la salubrità — non seguono la soglia dei due terzi. Il codice le agevola apposta: si approvano con la maggioranza più bassa del comma 2, cioè maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). Applicare i due terzi a un'innovazione che la legge vuole facilitare significa bloccare inutilmente una delibera che sarebbe passata.

Tabella riepilogativa dei quorum in millesimi

Attenzione: "maggioranza degli intervenuti" è sempre calcolata sui millesimi presenti al momento del voto, non sui 1000 millesimi totali del condominio. "Almeno 1/2" o "almeno 1/3 del valore dell'edificio" invece è sempre calcolato sui 1000 millesimi totali, indipendentemente da chi è rimasto in aula.

Errori di calcolo del quorum che rendono la delibera annullabile

Nella pratica, gli errori che portano un condomino a impugnare una delibera si ripetono sempre uguali. Vale la pena conoscerli prima che capitino, non dopo.

• Confondere "maggioranza dei presenti" con "maggioranza dei millesimi totali". Sono soglie diverse dal comma 2: basta calcolare la percentuale sbagliata per dichiarare approvata una delibera che in realtà non lo è.
• Non ricalcolare il quorum dopo un'uscita. Se tre condomini lasciano la sala dopo il punto 3 dell'ordine del giorno, la base di calcolo per i punti successivi cambia: va riverificata voto per voto, non data per scontata dall'apertura della seduta.
• Applicare la soglia ridotta di seconda convocazione a materie del comma 4 o 5. Nomina dell'amministratore, liti, ricostruzioni e innovazioni non si abbassano mai a un terzo: restano alla soglia piena anche in seconda convocazione.
• Contare le deleghe oltre i limiti di legge senza accorgersene. Una delega irregolare gonfia artificialmente il quorum costitutivo: se poi risulta invalida, l'intera assemblea rischia di non essere mai stata validamente costituita.
• Verbalizzare "approvato a maggioranza" senza i numeri. Senza millesimi e senza l'elenco nominativo di favorevoli, contrari e astenuti, nessuno può ricostruire a posteriori se il quorum c'era davvero — ed è proprio quello che un'impugnazione della delibera condominiale va a verificare per prima cosa.

Il punto in comune di questi errori è sempre lo stesso: si scopre il problema quando è troppo tardi per rimediare in assemblea, cioè quando il verbale è già firmato. La prevenzione più efficace resta scrivere per esteso, punto per punto, chi vota cosa e con quanti millesimi — è il tema di cui parliamo nella guida su come scrivere il verbale di assemblea condominiale.

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