Assemblea di condominio in videoconferenza: regole e verbale

Tenere un’assemblea di condominio in videoconferenza è legittimo da anni, non solo un ripiego da lockdown: la legge la ammette in modo permanente, a certe condizioni. Il punto che manda in ansia molti amministratori non è la piattaforma da usare, ma due cose molto più concrete: come raccogliere il consenso preventivo e come far reggere il verbale a un’eventuale impugnazione. Qui trovi entrambe, con testi pronti da adattare.

Quando l’assemblea in videoconferenza è ammessa

La norma di riferimento è l’art. 66, comma 6, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile (disp. att. c.c.), introdotto dal D.L. 104/2020 e modificato in via permanente dal D.L. 125/2020 (convertito dalla L. 159/2020), che ha sostituito il consenso di tutti i condòmini richiesto dalla versione originaria con quello della sola maggioranza: «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condòmini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza». Due conseguenze pratiche, subito:

• non serve che il regolamento condominiale preveda esplicitamente la videoconferenza per poterla usare;
• non serve nemmeno una delibera unanime: basta il consenso della maggioranza dei condòmini, raccolto prima di convocare l’assemblea in questa forma.

Non è quindi una scelta libera dell’amministratore da solo: è una modalità che l’assemblea (o comunque la maggioranza) deve aver accettato. Una volta ottenuto quel consenso, resta valido per le assemblee successive finché nessuno lo revoca — non va rinnovato ogni volta, salvo prassi più cautelativa del tuo condominio.

Il consenso preventivo della maggioranza dei condòmini

La legge non dice come raccogliere il consenso, quindi la forma più solida è quella che lascia traccia scritta. Tre modi che funzionano nella pratica:

Attenzione a un dettaglio che finisce spesso nell’avviso di convocazione fatto male: quando l’assemblea si tiene in videoconferenza, la norma richiede che l’avviso indichi la piattaforma elettronica utilizzata e l’orario della connessione, non solo l’ordine del giorno. Un avviso che rimanda genericamente a «un link che riceverete» è debole se qualcuno lo contesta.

La modalità mista: partecipanti in presenza e da remoto

Nella maggior parte dei condomini l’assemblea reale è mista: una parte dei condòmini in sala, una parte collegata da casa o dall’ufficio. È ammessa, e anzi è il caso più frequente. Alcuni accorgimenti operativi che evitano problemi dopo:

• designa in anticipo chi, in sala, gestisce il collegamento (condivisione schermo, microfono, chat) — non deve essere per forza il presidente;
• fai l’appello nominale a inizio seduta includendo esplicitamente i partecipanti da remoto, non solo quelli in sala;
• se un partecipante da remoto perde la connessione durante una votazione, fermati e verifica se il quorum resta valido prima di proseguire — vedi il paragrafo successivo;
• registra (con l’autorizzazione di chi presiede, come per qualunque assemblea) sia l’audio della sala sia quello della piattaforma: è la base su cui poi si scrive il verbale.

Per la disciplina generale su convocazioni e maggioranze richieste, la guida sul quorum assemblea condominio: prima e seconda convocazione resta valida allo stesso modo in videoconferenza — la modalità di partecipazione non cambia i millesimi richiesti per approvare una delibera.

Come si vota e si verificano quorum e millesimi online

Il voto online funziona bene solo se prima hai risolto un problema banale: sapere in ogni momento chi è collegato e con quanti millesimi. Un metodo semplice che tiene:

1. prima di aprire la seduta, incrocia l’elenco dei collegati (nome visualizzato sulla piattaforma) con il registro dei condòmini e i millesimi di proprietà — i nomi su Zoom o Meet spesso non coincidono con l’anagrafica, chiedi di rinominarsi;
2. per ogni punto all’ordine del giorno, chiedi il voto per appello nominale (uno per uno, a voce o in chat con formula fissa tipo «Rossi: favorevole») — evita il «chi è contrario dica ora» generico, che in videoconferenza è facile da fraintendere o perdere;
3. somma i millesimi di favorevoli, contrari e astenuti e leggila ad alta voce prima di passare al punto successivo, così chi è da remoto può correggerti subito se ha sentito male.

Per il dettaglio su come deve essere scritto il voto — nominativo, con millesimi, non un generico «approvato a maggioranza» — la guida verbale senza voti nominativi e millesimi: è valido? spiega perché quella scorciatoia è il primo motivo di impugnazione.

Redazione, firma e invio del verbale telematico

Il contenuto del verbale non cambia rispetto a un’assemblea in presenza: ordine del giorno, presenti con millesimi (specificando chi era in sala e chi da remoto), discussione sintetica, delibere con voti nominativi. Cambiano due cose pratiche:

• la firma: presidente e segretario firmano lo stesso documento, di norma dopo l’assemblea — su carta se sono nella stessa sede, con firma digitale o anche solo scansione e invio se sono in luoghi diversi;
• la trasmissione: la norma richiede che il verbale sia comunicato all’amministratore e a tutti i condòmini con le stesse formalità previste per la convocazione — quindi se hai convocato via PEC o email con ricevuta, invia il verbale con lo stesso canale, anche a chi non si è collegato.

Su come strutturare il documento punto per punto, parti dalla guida come scrivere il verbale di assemblea condominiale (2026): la struttura è identica, l’unica riga in più da aggiungere è l’indicazione della modalità (videoconferenza o mista) e della piattaforma usata.

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